Время покупать землю

Автор статьи: Сергей Романов
Дата публикации: 06.05.2010
Источник фото: www.trust.ua

Приобретение кусочка родины помимо всего прочего — удачное вложение денег, ведь земля постоянно растет в цене. Но выбрать и купить участок сейчас, пожалуй, даже сложнее, чем без посторонней помощи приобрести квартиру в Москве. Ведь следует учесть множество факторов: от месторасположения и чистоты воздуха до наличия или отсутствия центральных коммуникаций.


Слагаемые цены
На пресловутых шести сотках россияне нажились вдоволь. Наш современник, как показывает практика последних десяти лет, изначально желает иметь не менее 10 соток, а также все необходимые коммуникации на – свет, газ, воду. И пусть дом будет удален от Москвы даже на сто и более километров, главное – чтобы он был качественным и удобным. В Подмосковье стоимость земли, проходящей через риелторские агентства, за последний год снизилась не менее чем на треть и лишь к началу 2010-го снова пошла в рост. Сегодня сотка с коммуникациями стоит от $2,5 до 22 тыс. в зависимости от качества. К основным факторам, влияющим на цену, относятся направление, удаленность, наличие инженерных коммуникаций и социально-бытовой инфраструктуры. Если участок покупается в организованном поселке, существенную роль играет его класс — в экономе 10 соток будут гораздо дешевле, чем в сегменте «премиум». Кроме того, размер имеет значение — в том же экономе сотка на большом участке окажется немного дешевле, чем на маленьком. «Важны и такие составляющие, как водоем или лес поблизости, — добавляет Михаил Мечев, руководитель отдела продаж компании «Загородный проект». — Например, сосны и березы на участке повышают его стоимость до 50%. Наценка может увеличиться за отличное качество подъезда к поселку и, наоборот, снизиться из-за негативного окружения (ЛЭП, промышленная застройка и т.д.)».

«Стоимость участков рядом с водой зависит не только от близости к берегу, но и от направления, — говорит Алла Прохина, директор департамента загородной недвижимости компании Chesterton. — На Новорижском, рядом с Истринским водохранилищем, за сотку «без деревьев» возьмут не менее $4 тыс., зато по соседству с удаленным от МКАД Рузским водохранилищем, на той же Новой Риге, если повезет, землю можно приобрести и по $2 тыс. В рублевской Жуковке сотка на участке, граничащем с Москвой-рекой, обойдется уже не менее чем в $75 тыс.». Самая дешевая земля располагается на неосвоенных территориях (без коммуникаций и статуса организованного поселения) – в зависимости от расстояния за нее просят от $1 до 20 тыс. Участки в поселках категории «дальние дачи», к примеру на Киевском или Симферопольском шоссе в 60-100 км от МКАД, продаются по $3,5-5 тыс. за сотку. Можно, конечно, поискать и дешевле, но кроме электричества там ничего не будет. Сотка со всеми коммуникациями стоит $2,5-22 тыс. Проще говоря, электричество (по границе участка или «заведенное» на него) увеличивает цену на 15-25%, центральное газоснабжение – на столько же, вода (колодец, скважина, водопровод) и возможность врезаться в отопительную или канализационную сеть — на 5-15%. Продуктовые магазины и рынки стройматериалов оказывать на цены определенное влияние, но не слишком значительное: многие дачники предпочитают запасаться съестными припасами в Москве.

Эксперты не устают повторять, что участки, на каком бы направлении и в какой бы удаленности от МКАД они ни находились, теперь только дорожают. Но рост будет идти в рамках инфляции и изменения курса валют. Поэтому тем, кто намерен приобрести землю под будущее строительство, сделать это лучше уже сейчас. Если же в ближайшие годы отпадет желание (или возможность) возводить дом, надел можно будет выгодно продать. Вложение в сотки — это гораздо выгоднее, чем, к примеру, банковские вклады.

Услуги риелторов
Если средства позволяют и особо экономить не приходится, можно обратиться за помощью в поиске и покупке земли в специализированное агентство. Брокеры также соберут необходимые документы и оформят их в полном соответствии с юридическими правилами. Конечно, забота о благе клиента будет стоить немалых денег. Учитывая, что до 70% участков не имеют необходимого для совершения сделки пакета документов (например, земля не является собственностью продавца), за одно только оформление бумаг крупные московские риелторские фирмы просят от $2 до 35 тыс. Сами брокеры объясняют это тем, что фактически вся сумма, за исключением небольшого процента комиссионных, входит в оплату справок и копий, выдаваемых различными организациями.

Если покупатель желает сократить расходы на риелторские услуги, проще и выгоднее обратиться в местную компанию, которая обычно базируется в райцентре неподалеку от местонахождения участка. Цены здесь будут более щадящими. Например, оформление участка в собственность в Клинском районе стоит не более $500-600, в Сергиевом Посаде потребуется уже около $1 тыс. Примерно столько же местные специалисты берут за полное сопровождение сделки купли-продажи. Общий принцип бережливости базируется на довольно простом основании: чем больше забот берет на свои плечи покупатель, тем дешевле ему обойдется земля. Хотя и этот постулат можно оспорить. Даже еженедельные поездки на стройку, а также в районный центр, где придется собирать справки и разрешающие документы, обернутся приличными затратами.

На свое усмотрение
По данным компании Penny Lane, в 2009 году на рынке один за другим стали появляться поселки с дешевыми участками без подряда — поскольку поток денег от продажи крупных землеотводов иссяк. Когда большие участки под новые проекты покупать перестали, предприимчивые собственники нашли новый источник денег – розничную торговлю, ориентируясь на людей, которые прежде не могли позволить себе землю в ближайшем Подмосковье. В результате за 2009 год был достигнут рекордный объем продаж участков без подряда – 3960 объектов (для сравнения: в 2008-м – 714), а объем предложения увеличился более чем в четыре раза — с 2894 до 12000. Такая покупка — хорошее инвестиционное вложение, поскольку застройщик-продавец обязан подвести необходимые коммуникации, что повышает стоимость земли в среднем на 30%.

В последнее время варианты без подряда становятся все популярнее, поскольку они значительно дешевле участков с домами. Не в последнюю очередь это связано с увеличением стоимости недвижимости и строительных работ. Люди начали возвращаться к строительству собственными силами. «Бесподрядная» земля, если она к тому же находится на приоритетных и дорогих направлениях, хорошо растет в цене, быстро реализуется в случае необходимости и не требует расходов на содержание. Интересное предложение в удачном проекте иногда оказывается дороже менее привлекательного надела с подрядом в том же ценовом сегменте. Это связано с тем, что в ближайшем Подмосковье свободной земли с коммуникациями намного меньше, чем желающих приобрести ее и возвести на ней дом своей мечты. И то, что при этом можно опираться на собственный проект, только добавляет интереса к участкам без подряда. Всегда были и будут люди, которые хотят индивидуальное жилье, не такое как у всех.