Продажа домов, квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья, земельных участков. Оформление в собственность коммерческой и жилой недвижимости в Перми и области

Спасибо

понедельник, 26 апреля 2010 г.

Счет к коммунальщикам

Как добиться смены управляющей компании


Когда подъезд в таком состоянии, смена управляющей компании закономерна. Фото: Архив "РГ
Когда подъезд в таком состоянии, смена управляющей компании закономерна. Фото: Архив "РГ
Из-за отсутствия внятного краевого законодательства смена управляющей компании становится все более сложным процессом.
Битва за жильца
К большому сожалению, большинство россиян практически никак не участвовали в процессе выбора управляющей компании. Жилые дома безынициативных собственников через аукционы были переданы администрацией Перми на обслуживание управляющим компаниям, унаследовавшим от своих предшественников - советских ЖЭКов - далеко не самые лучшие деловые качества. И только сейчас многие владельцы жилья начинают понимать, что выбор управленца - процесс серьезный и ответственный. Но оказывается, что сменить нерадивую компанию, которая не выполняет требования собственников и своих обязанностей, не так-то просто.
Трехэтажный дом 1958 года постройки по улице Закамской, 25, через аукцион достался в управление пермскому ООО "Мой дом". Странно, но стоящие рядом четыре дома по улице Закамской, подключенные к тем же самым коммунальным сетям, были определены администрацией Кировского района в другой лот и попали в управление компании "Юком". Через год жильцам стало ясно, что "Мой дом" не справляется со своими обязанностями: подвал дома затопило, дожди через дырявую крышу залили чердак.
Год назад недовольные жильцы по всем правилам провели собрание и вынесли решение о смене УК. Но, чтобы вырваться из цепких лап бывших "управленцев", пришлось потратить немало времени и нервов. Их отношения не завершены до сих пор - компания "Мой дом" не передает листки регистрации и карточки поквартирного учета компании-преемнику "Юком". Когда председатель инициативной группы дома Лариса Меркушева в очередной раз пыталась забрать карточки, предъявив определение прокуратуры, работники компании заявили: "Мы сейчас вызовем милицию и объявим вас грабителем!"
Документы собственников так и остаются в руках УК "Мой дом", несмотря на неоднократные определения Кировской районной прокуратуры и постановление мирового судьи о самоуправстве со стороны УК "Мой дом".
- В данном случае юридическое лицо допускает правовой нигилизм, - считает юрист общественной организации "За права человека" Оксана Борисенко.
Правительство Пермского края, куда жильцы Закамской, 25 обратились с жалобой, официально подтвердила права собственников: "Случай удержания технической документации рассматривается как создание препятствий для управления многоквартирным домом. При условии легитимного выбора способа управления новый субъект управления имеет право истребовать у своего предшественника комплект технической документации. Крайний метод отстаивания своих прав - обращение в суд".
Более действенных рычагов воздействия на УК, которые имеют статус общества с ограниченной ответственностью, наше законодательство не дает, поэтому жильцы продолжают тягаться с ООО "Мой дом", чтобы вернуть себе свою собственность.
"Лютик" против "Ромашки"
Ни одна управляющая компания не хочет терять переданные ей в управление многоквартирные дома. Ведь именно в этой сфере гарантировано ежемесячное поступление живых денег. Порой рыночная конкуренция между субъектами коммунального бизнеса доходит до абсурда, превращаясь в борьбу компроматов. В ход идут все наработанные политическими выборами приемы черного "пиара" - обличающие публикации, листовки.
В краевом центре не редки такие бумажные дуэли: например, директор УК "Лютик", который мечтает заполучить дом в управление, находящийся в управлении УК "Ромашка", рассылает жильцам свои так называемые "объективки": как директор "Ромашки" практикует подделку документов, подкупает старших по дому, печатает двойные счета на квартплату, имеет миллионные долги перед ресурсоснабжающими организациями. "Лютик" печатает и раскладывает по почтовым ящикам бланки заявления на расторжение договора с "Ромашкой", а на следующий день жильцы читают листовку уже от "Ромашки" с клятвой ее директора: "Не бойтесь, я не дам вас в обиду!"
Параллельно с борьбой за жилые дома порой происходят и прямо противоположные события. Например, в феврале 2010 года Пермский краевой суд подтвердил решение Александровского городского суда о том, что ООО УК "Наш дом" не имел права в одностороннем порядке расторгать договор по обслуживанию домов. Эта компания просто уведомила по почте администрацию города о расторжении договора и не заключила необходимые договоры с поставщиками ресурсов. По сути - бросила на произвол судьбы жителей восьми "невыгодных" для себя многоквартирных домов Александровска, оставив людей без воды и света.
Смена по регламенту
Председатель общественной организации "Союз защиты пермяков" Александр Зотин полагает, что на уровне края необходимо разработать и принять документ по аудиту деятельности управляющих компаний:
- По своему юридическому статусу все УК - это общества с ограниченной ответственностью, большая часть которых имеют 10 тысяч уставного капитала. Представьте, если компания обанкротилась, дом остался без бюджета, что будут делать люди?
Решить проблему может даже не поиск новой, добросовестной УК, а самоорганизация собственников жилья в виде товарищества собственников жилья. Самостоятельно распоряжаясь "кошельком", проще искать пути эффективной экономии затрат на содержание дома. Создать ТСЖ можно в любой момент, не дожидаясь окончания срока договора с УК.
- Суды с УК - это не панацея. Вступая в судебную тяжбу, компания тратит деньги собственников. На самом деле владельцы квартир, как хозяева положения, должны контролировать расход средств. Договор на обслуживание с УК никаких рычагов воздействия на нее не дает: например, жители даже не имеют права отслеживать оплату управленцами поставок тепла, а если не оплатили счет, к вам придет судебный пристав. При образовании ТСЖ можно заключать с УК договоры подряда, составляя график работ, а оплачивать их уже по факту.
Собственники жилья, у которых возник конфликт с управляющей компанией, полагают, что назрела необходимость урегулирования процессов, происходящих в жилищно-бытовой сфере, со стороны краевой законодательной власти.
- На своем опыте мы убедились, что нужно, как минимум, четко регламентировать процедуру передачи дома в управление от одной компании к другой, то есть составить список документов, ограничить сроки их передачи, определить зоны ответственности руководства компаний. В федеральном законодательстве нет статьи об ответственности УК, если она, как в нашем случае, не выполняет постановления прокурора, - считает председатель инициативной группы жильцов дома по улице Закамская, 25 Лариса Меркушева.
Пока же, если вы все-таки решились сменить управляющую организацию, в первую очередь целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Его подписывают уполномоченные представители "старой" УК и вновь выбранной УК. Акт состояния может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей домом до момента составления акта. Новой УК он понадобится для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества.
Мнение
Виктор Кривошеин, и. о. министра ЖКХ Пермского края:
- Нормативно-правовых актов Пермского края, регламентирующих процесс смены управляющих компаний, нет. Все вопросы управления многоквартирным домов регламентируются Жилищным кодексом РФ, а также Гражданским кодексом РФ. Отдельных правовых актов в отрасли защиты собственников при банкротстве управляющих компаний нет. Все вопросы регламентируются в рамках действующего законодательства.
На заметку
Правила смены управляющей компании
- Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условия такого договора, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 и ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
- Основанием для смены управляющей организации является решение общего собрания собственников в многоквартирном доме, которое оформляется протоколом общего собрания и направляется с заявлением о прекращении договора управления в управляющую организацию (ст. 45 Жилищного кодекса РФ).
Справка "РГ"
Только в Перми с 2006 года количество управляющих компаний выросло с шести до 74. Однако при положительной динамике рынка одновременно увеличивается число судебных споров компаний с потребителями их услуг. В 2008 году было вынесено четыре решения, в 2009 - шесть, в первом квартале 2010 года - шесть. В процессе рассмотрения находятся 10 дел по искам собственников жилья к управляющим компаниям. (По данным арбитражного суда Пермского края.)

0 коммент.:

Отправить комментарий